פרויקט פינוי בינוי הוא סוג של פרויקט בנייה, ומדובר בתהליך שיש להתייחס אליו ברצינות. תוכניות פינוי בינוי חיוניות כדי לשדרג מתחמי מגורים בעלי מספר יחידות דיור רבות, על ידי הריסתם ובנייתם מחדש. תוכנית פינוי בינוי יעילה צריכה לכלול מידע מפורט על הצעדים שיש לנקוט במקרה חירום, וכן את הגורם האחראי לכל צעד.
פינוי בינוי הוא פרויקט שנעשה במסגרת התחדשות עירונית הנועדה להצעיר ולשדרג שכונות מגורים ותיקות בעיר. בפרויקט פינוי בינוי הורסים בניינים ישנים מהיסוד על מנת לבנות בניינים חדשים, איכותיים ומשודרגים באותו השטח.
מהו תהליך פינוי בינוי?
תהליך פינוי בינוי לרוב יהיה כפוף לתב"ע (תכנית בניין עיר) אשר נמצאת בסמכותה של הועדה המחוזית. הפרויקט יכלול בניין השאר שדרוג תשתיות קיימות ושילוב ופיתוח של שטחים ציבוריים – על כן לרוב הפרויקט יתבצע על מתחמי מגורים גדולים הכוללים מספר רב של יחידות דיור.
מתחם אשר עתיד לעבור תהליך פינוי בינוי לרוב יהיה מוכרז על ידי המדינה. על פי החוק, מתחם המגורים צריך לכלול 24 יחידות דיור לכל הפחות על מנת לעמוד בתקנים של תכניות פינוי בינוי.
על מנת לבצע פרויקט פינוי בינוי, על המדינה לקבל הסכמה מ – 80% בעלי הדירות, להבדיל מפרויקטים של תמ"א 38 אשר נדרשת הסכמה של כ – 67% מבעלי הדירות. כאשר הוצעה לראשונה תכנית פינוי בינוי, נדרשה 100% הסכמה מבעלי הדירות, אך לבסוף בשנת 2006 שינו את שיעור ההסכמה הנדרש כדי למנוע עיכובים בפרויקטים המתוכננים.
בשנת 2021, ועדת הפנים אישרה את התיקון לחוק פינוי בינוי אשר קובע כי שיעור ההסכמה מבעלי הדירות עומד כעת על 66%, ובמקרים בהם מדובר על בעלי דירות אשר ביצעו עבירות בנייה – קולם לא ייספר כלל.
מסלולים בפרויקט פינוי בינוי
למעשה, פרוייקט פינוי בינוי יכול להתקיים באחד משני המסלולים הבאים –
- מסלול רשויות
- מסלול מיסוי
- במסלול רשויות, המבנה יוכרז כמיועד לפרויקט פינוי בינוי על ידי המדינה, צו ההכרזה יהיה תקף ל6 שנים, עם אופציה נוספת לבצע הארכה ל – 6 שנים נוספות.
- השלב הבא יהיה חתימת הסכם בין המדינה לבין הרשות המקומית, כך הופכת הרשות לאחראית לקידום הפרויקט.
- לאחר מכן, תצטרך הרשות המקומית להכין תכנית מפורטת לפרויקט פינוי בינוי, ועל התכנית לקבל אישור הסטטוטורי במוסדות התכנון – הכוללת התייחסות לתשתיות המקומיות כמו גם על השטחים הציבוריים הנכללים במתחם המגורים.
- לעומת זאת, במסלול המיסוי הפרויקט לרוב מקודם על ידי הדיירים עצמם (בעלי הדירות), או על ידי יזם פרטי. בכל אחד מהמקרים, הם אלו שפונים למדינה לקבלת הכרזה על המבנה כמיועד לפרויקט פינוי בינוי.
- בעלי הדירות ירצו כי מתחם המגורים יוכרז על ידי המדינה כדי ליהנות ממס שבח, מס רכישה וכן מע"מ על שירותי הבנייה במתחם המגורים.
- מבחינת עלויות התכנון, היזמים יהיו אלו הממונים על המימון, אולם הם לא יהיו אלו שישלמו את עלויות הקרקע הגבוהות במיוחד.
